Qué dice la ley sobre la subida del alquiler
La actualización anual de la renta la regula el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tiene tres reglas básicas para los alquileres de vivienda:
- Solo se actualiza si el contrato lo prevé. Si no dice nada, la renta se queda igual.
- Si el contrato prevé actualizarla pero no dice con qué índice, se usa el IRAV.
- En todo caso, la subida no puede superar la variación anual del IRAV, el índice de referencia de arrendamientos de vivienda que publica el INE, tomando el último dato publicado en la fecha de la actualización.
El límite extraordinario del 2 % hasta 2027
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, añade un límite temporal en su disposición final sexta. Si la actualización de un alquiler de vivienda toca entre esa fecha y el 31 de diciembre de 2027:
- Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia (zonas de mercado tensionado), no se puede subir nada.
- En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo casero e inquilino.
- Si no hay un nuevo pacto, la subida no puede pasar del 2 %.
Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en los 30 días siguientes a su publicación. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso a principios de octubre. Si este tampoco se convalida, el límite del 2 % dejará de aplicarse y volverá a regir solo el tope del IRAV.
IPC o IRAV: en qué se diferencian
El IPC mide cuánto suben los precios en general. El IRAV lo creó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, para actualizar los alquileres con un índice más estable que el IPC. En los últimos meses, el IRAV ha estado bastante por debajo del IPC: por eso, aunque tu contrato diga IPC, en un alquiler de vivienda el límite es el IRAV.
Nueva renta = renta actual × (1 + porcentaje aplicable ÷ 100)Ejemplo resuelto
Un piso alquilado por 900 € al mes, con un contrato que dice que la renta se actualiza con el IPC, cumple año el 1 de noviembre de 2026. El último dato publicado es el de septiembre de 2026: IPC del 4,9 % e IRAV del 2,54 %. El contrato permitiría un 4,9 %, la ley lo limita al IRAV (2,54 %) y el límite extraordinario, sin nuevo pacto, lo deja en el 2 %. La nueva renta es de 918 €: 18 € más al mes, 216 € al año.
Cómo te lo tienen que comunicar
La renta actualizada solo se puede cobrar desde el mes siguiente a que la parte interesada lo notifique por escrito, indicando el porcentaje aplicado. Basta con una nota en el recibo del mes anterior. Si lo pides, te tienen que dar el certificado del INE con el índice usado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?
En un alquiler de vivienda, si la actualización toca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y no hay un nuevo acuerdo con el casero, como máximo un 2 %. Fuera de ese periodo, o con nuevo pacto, la subida no puede superar la variación del IRAV del INE.
¿Me pueden subir el alquiler con el IPC?
En un alquiler de vivienda, solo si el IPC es menor que el IRAV: la ley limita cualquier subida a la variación del IRAV, aunque el contrato diga IPC. En locales y otros usos distintos de vivienda se aplica el IPC si así se pactó.
¿Qué pasa si mi contrato no dice nada de actualizar la renta?
Entonces no se actualiza. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite actualizar la renta si se ha pactado expresamente. Si el contrato prevé actualizarla pero no dice con qué índice, se usa el IRAV.
¿Desde cuándo tengo que pagar la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a que el casero te lo notifique por escrito, indicando el porcentaje aplicado. Vale una nota en el recibo del mes anterior. Puedes pedir el certificado del INE con el índice usado.
¿El límite del 2 % es definitivo?
Lo establece el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso en los 30 días siguientes a su publicación; si no lo es, deja de aplicarse. Revisaremos esta página en cuanto se vote.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 18, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-1994-26003).
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final sexta (BOE-A-2026-20823).
- INE: IPC, variación anual del índice general y Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda.